FAQ

FAQ – InCo home – відповіді на основні питання інвесторів нерухомості

1. Яким чином InCo home залучає кошти від Інвесторів в Об’єкти інвестування?

InCo home залучає кошти фізичних та юридичних осіб в об’єкти інвестування через інститути спільного інвестування (ІСІ). Інститут спільного інвестування — це корпоративний або пайовий фонд, активи якого сформовані коштом спільного інвестування та являють собою сукупність майна, корпоративних прав, майнових прав та вимог, а також інших активів, передбачених законодавством України.

2. Який договір буде договір буде укладено з Інвестором житла на первинному ринку на стадії будівництва майбутнього житлового будинку?
На стадії будівництва майбутнього житлового будинку з Інвестором укладається інвестиційний договір. Метою цього договору є передача Інвестору закріпленого за ним Об’єкту інвестування в майбутньому, після прийняття Об’єкта будівництва в експлуатацію та оформлення права власності. Передача Об’єкту інвестування здійснюється шляхом укладення нотаріального договору купівлі-продажу Об’єкта інвестування. Якщо є бажання Інвестора, Інвестиційний договір може бути укладений нотаріально.

3.Чому договір, укладений з Інвестором (Покупцем), називається «Інвестиційним», хоча за своєю суттю, він є Попереднім договором?
Попередній договір укладається з Покупцем в разі, якщо вже була проведена державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомості, в той час, як Інвестиційний договір укладається до такої державної реєстрації, що дозволяє вигідно придбати квартиру в майбутньому.
Частиною 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (Закон про ІД) визначено, що інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.
Потрібно звернути увагу на те, що, оскільки мова йде саме про процес інвестування, укладання інвестиційної угоди здійснюється згідно з Законом про ІД.
Предметом Інвестиційного договору є інвестиційна участь Інвестора в будівництві Об’єкту будівництва та таким чином інвестування конкретного об’єкта інвестування (житлового або нежитлового приміщення), який в майбутньому буде переданий у власність Інвестора в передбаченому Договором порядку.
Отже, предмет договору — це не певний об’єкт, а процес.
InCo home – надійна компанія з бездоганною репутацією на ринку, 100% інвестованих об’єктів були побудовані, здані в експлуатацію і передані власникам.

4. Чи передаються в будь-які офіційні державні органи інформація про інвесторів (Покупця) і суму угоди?
Потрібно відзначити, що Inco home є суб’єктом первинного фінансового моніторингу, тому дотримуючись норм законодавства України, повинен здійснювати первинний фінансовий моніторинг, тобто сукупність заходів, що включають, зокрема, проведення обов’язкового та внутрішнього фінансового моніторингу.
Дотримуючись законодавчих норм, при проведенні первинного фінансового моніторингу, InCo home зобов’язаний передати інформацію про інвестора (Покупця) відповідним державним органам в тому випадку, якщо по відношенню фінансової операції (їх учасників) є підстави підозрювати, що вони мають відношення або призначені для фінансування тероризму або фінансування поширення зброї масового знищення, а також в разі якщо Інвестор (Покупець) включено до переліку осіб, пов’язаних зі здійсненням терористичної діяльності або стосовно якої застосовано міжнародні санкції.

5. Як перевірити законність будівництва?
По-перше, InCo home перед вибором інвестиційного проєкту і прийняттям рішення про встановлення договірних відносин зі стороною-забудовником (замовником) проводить комплекс досліджень всіх документів сторони-забудовника (замовника) з метою власного переконання в законності будівництва та забезпечення інтересів Інвесторів (Покупців).<
Перелік аналізованих документів охоплює зокрема:

Правовстановлюючі документи на земельну ділянку, на якій планується вести будівництво (документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку або право користування земельною ділянкою, рішення місцевих органів влади про надання в користування земельних ділянок);
Установчі та дозвільні документи з боку забудовника (замовника);
Проєктну і дозвільну документацію на будівництво об’єкта:

Проєктна документація на будівництво об’єкта,
Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки,
Експертний звіт на виконання експертизи проєкту будівництва,
Картка технічних рішень з проєктування,
Декларація про початок виконання підготовчих робіт,
Декларація на початок виконання будівельних робіт,
Дозвіл на виконання будівельних робіт, ліцензія, яка дає право на виконання будівельних робіт.

По-друге, Інвестор (Покупець) має право самостійно ознайомитись з дозвільною документацією на будівництво, правовстановлюючими документами на земельну ділянку, зразком Інвестиційного (Попереднього) договору, а також установчими документами ІСІ, InCo home.
InCo home дорожить своєю діловою репутацією і вибірково ставиться до співпраці з будівельними компаніями, вибираючи лише надійних партнерів і інвестуючи в Об’єкти будівництва з належно оформленими дозвільними документами

6. Чому інвестиційний договір укладається з юридичною особою під управлінням InCo home, а не з компанією N, яка є забудовником об’єкта?

Відповідно до Закону України “Про інвестиційну діяльність”, інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Оскільки забудовник об’єкта не є жодним з перерахованих вище спеціальних суб’єктів, відповідно забудовник і не може самостійно залучати кошти від фізичних та юридичних осіб.
Укладання договорів на придбання Об’єктів інвестування з ІСІ прямо передбачено чинним законодавством України, а отже, не існує ризику в визнання таких договорів недійсними або такими, що не відповідають вимогам законодавства України.

7. Коли починається етап продажу приміщень в споруджуваному об’єкті та коли настає момент передачі нерухомості у власність Інвестору?
Для початку процесу будівництва об’єктів, нашими партнерами проводиться велика підготовча робота, яка охоплює придбання прав на земельну ділянку під забудову, розробку, експертизу, погодження, затвердження, погодження проєктної документації. Тільки після цього забудовник отримує дозвіл на будівництво будинку.
Старт продажів Об’єктів інвестування починається не раніше отримання всіх дозвільних документів на Об’єкт будівництва. На самому початку продажів особливо вигідно купувати: вибір Об’єктів інвестування найбільший, а вартість нижча, ніж на нерухомість в готовому будинку.
Момент передачі готових Об’єктів інвестування безпосередньо Інвесторам настає одразу після введення будинку в експлуатацію, оформлення права власності та нотаріального укладення Договору купівлі-продажу.
Після введення будинку в експлуатацію, але ще до моменту переходу права власності, Інвесторам можуть передаватися ключі від проінвестованих Об’єктів з метою початку ремонтних робіт. Це дозволяє максимально мінімізувати час для заселення в готові приміщення.

8. Якщо придбання відбувається на початковому етапі будівництва об’єкта, які гарантії є, що об’єкт буде добудовано і введено в експлуатацію?

Для страховки своїх ризиків Інвестор, перш за все, повинен перевірити законність і всю документацію по об’єкту, що будується (загальний перелік документів зазначено в пункті №5). Крім того, InCo home інвестує тільки в будівництво тих об’єктів, завершення яких підкріплено фінансово і ресурсно. Компанія працює з найбільшими вітчизняними забудовниками, репутація яких підкріплена десятками побудованих і зданих об’єктів житлової та комерційної нерухомості.