Безпека вкладень інвестора і фактор іпотеки

Безпека вкладень інвестора і фактор іпотеки

У InCo home вважають, що кожен з наявних на ринку варіантів і способів фінансування будівництва містить ризики. Реалії сьогоднішнього дня — чесне слово коштує дорожче, ніж юридичний договір. Наприклад, здавалося б, найнадійніша схема фінансування через ФФБ, з окремою нормативною базою і низкою «запобіжників», у випадку з Аркадою привела до того, що майже 13000 сімей ризикують залишитися без житла. Механізм фінансування, незалежно від об’єкта, це не тільки юридична частина оформлення інвестиції. Якщо слідувати європейській практиці — це ще й ризик-менеджмент, портфельний менеджмент, комплаєнс, фінансовий моніторинг та персональна, фінансова та кримінальна відповідальність осіб, які беруть гроші в управління. Тому ми говоримо держуправлінцям та законодавцям: захистіть роздрібного інвестора в нерухомість, не допускаючи залучення коштів інвесторів непрофесійними учасниками ринку.

На жаль, шахраї використовують законні схеми, тільки зі злочинними намірами. Щоб увійти в довіру, форма оформлення взаємовідносин виглядає максимально законно. Оцінюйте критично не тільки формальну частину угоди, а й адекватність даної пропозиції на ринку. Якщо вам пропонують заплатити 100% коштів на стадії котловану з цікавою знижкою — це значить, що ви стаєте учасником якщо і не афери, то авантюри точно.

Про відродження банківського житлового кредитування в Україні говорять останні років десять. Але воно вперто не відроджується й ось чому.
Іпотека, або якщо говорити мовою інвестування леверидж, дозволяє збільшити прибутковість шляхом різниці між ставкою кредитування й очікуваної ставкою прибутковості. Якщо застосувати цю логіку до фізосіб, іпотека дає заощадити на оренді квартири внаслідок різниці між ставкою оренди та кредитною ставкою. В Україні прибутковість від оренди в рази менше ставок по кредитах. Тому іпотека може служити виключно як інструмент покриття тимчасових розривів ліквідності (коли не вистачає невеликої суми на покупку нерухомості) або для інших цілей — наприклад, легалізації коштів. Банки менш скрупульозно вивчають джерело походження коштів при погашенні кредиту, на відміну, наприклад, від ситуації з покупкою будь-якого активу.

Чи говорить про надійність об’єкта будівництва, співпраця банку з забудовниками? Так, говорить. Перш ніж включити в іпотечну програму, банк перевіряє не просто забудовника, а кожен конкретний об’єкт. Він робить так звану акредитацію об’єкта будівництва. Перевіряється статус земельної ділянки, дозвільна документація, а також відповідність споруджуваного об’єкта проєктній документації. Тому якоюсь мірою це може говорити, що одна з необхідних функцій (комплаєнс) – виконана.

Об’єктивно сьогодні успіх інвестиції в нерухомість багато в чому залежить не від кон’юнктури ринку, а від того, з ким із забудовників ви вирішили це робити. Тому питання зводиться до наявності доступних для інвестування проєктів у забудовників, яким можна вірити. Їх дуже мало, але вони ще є на українському ринку.