Іпотека не впливає на ринок і 2019 рік не стане винятком

Іпотека не впливає на ринок і 2019 рік не стане винятком

Іпотечне кредитування, яке по ідеї повинно бути драйвером ринку нерухомості, який рік присутнє на ринку у вигляді примарної надії на далеку перспективу. В InCo home змушені констатувати — банківська іпотека має мінімальний вплив на ринок нерухомості. Про те, що і в цьому році мало що зміниться, підтверджують і перший заступник глави Нацбанку Катерина Рожкова і в компанії InCo home.

У 2019 найбільші будівельні та рієлторські компанії очікують подальшого зростання цін на квартири в Києві та інших містах України. Підвищення вартості житла обумовлено річною інфляцією більш, ніж в 9% (за офіційними даними). На ціну квартир, особливо в новобудовах, впливає вартість будматеріалів, що росте, підвищення мінімальної зарплати, що відбилося на офіційних заробітках будівельників.

Майбутнє подорожчання квартир, в першу чергу в національній валюті — гривні, неминуче веде до подорожчання кредитів на покупку і під заставу нерухомості (іпотеку). Отримати кредит на покупку квартири у 2019 році буде ще складніше: позичальникам потрібно довести ще більший розмір доходів. Чинна методика банків враховує жорсткі вимоги Нацбанку щодо видачі довгострокових кредитів. У 2018 році позичальники відзначали, що банки при оформленні іпотеки й видачі кредитів на придбання нерухомості в Києві, орієнтувалися на мінімальну планку доходів у 20-22 тисячі гривень на кожного члена сім’ї. Тільки такий рівень доходів дозволяє виплачувати іпотечний кредит протягом 5 років на загальну суму позики в 500 тисяч – 1 мільйон гривень. При такій сумі кредиту щомісячна плата за іпотекою мінімум 8-16 тисяч гривень в залежності від форми позики (класика або ануїтет).

У планах НБУ на 2019 рік говориться, що центральний банк України має намір підтримати «законодавче врегулювання питання розвитку вторинного ринку проблемної заборгованості та посилення прав кредиторів і інвесторів на ринку первинної нерухомості». За офіціозною фразою криється відгомін шоку на іпотечному ринку 2008-2009 років, коли після різкого стрибка долара тисячі позичальників виявилися не в змозі виплачувати іпотеку. І через 10 років після кризи банки скаржаться на те, що не можуть повернути своїх грошей: заставна нерухомість до сих пір не знаходить нових покупців — ніхто не хоче виплачувати вартість проблемних квартир по курсу 2008 року. Існують також судові ризики щодо повернення цих квартир колишнім власникам.

Також для Києва залишається актуальною проблема захисту прав інвесторів житла. У столиці налічується близько 40 проблемних об’єктів, які не можуть добудувати багато років. Майже половина недобудов — спадщина втікача-забудовника Войцеховського. Практично всі його об’єкти зведені без належного пакету документів, що унеможливлює введення житлових будинків в експлуатацію.

Наявну проблему із захистом прав інвесторів і банків підтвердила перший заступник глави Нацбанку Катерина Рожкова. «Тут питання недосконалості законодавства в тому числі в питанні стягнення в разі, якщо об’єкт не добудований. Тобто є певні ризики, які не дозволяють банкам масово йти в цей сегмент», – заявила Рожкова, коментуючи можливе пожвавлення іпотечного кредитування у 2019 році. НБУ, посилаючись на опитування банкірів, повідомляє, що на даний момент українцям доступні короткострокові іпотечні програми, які банки запускають в рамках домовленостей із забудовниками.

Реальний відсоток на іпотеку і кредити на покупку квартири у 2018 році коливався на рівні 19,4-21,2. За умовами більшості банків, мінімальний внесок повинен був становити 25-30%. На початку 2019 року банківська політика радикально не змінилася. Найбільші будівельні компанії оцінюють частку іпотеки не більше, ніж в 1,5-3% від загальних обсягів продажів. Гравці будівельного ринку визнають, що на час пільгового періоду кредитування (від 1 року до 3 років) забудовники по суті ділять ризики з банком.

Чисте іпотечне кредитування мінімально впливає на ринок нерухомості, вважають експерти. «Фактично іпотечне кредитування в Україні відсутнє. Відсоток угод купівлі нерухомості, які укладаються через іпотеку, дуже низький і має практично нульовий вплив на ринок», – заявив в коментарі партнер компанії InCo home Роман Бєлік.

https://100realty.ua