Повільно, але правильно. Скільки приносять інвестиції в нерухомість

Повільно, але правильно. Скільки приносять інвестиції в нерухомість

Українці все частіше купують нерухомість не для себе, а з метою інвестицій. За інформацією девелоперів, частка таких операцій у різних житлових комплексах коливається в діапазоні від 15% до 50%.
За словами директора з маркетингу компанії DIM Group Броніслава Чумака, в нерухомість часто інвестують, щоб надалі здавати її в оренду. Таке вкладення виправдовує себе. Адже багато жителів столиці все ще не можуть собі дозволити купівлю власного житла і змушені його знімати.

Добре можуть заробити і ті інвестори, які не побояться ризикнути. «Багато людей побоюються вкладати гроші на початковій стадії будівництва через те, що на ринку часто спалахують скандали навколо незаконних або заморожених будівництв, — продовжує Броніслав Чумак. — Ті інвестори, хто не побоїться це зробити, можуть надалі з вигодою перепродати житло після завершення будівництва».
Для певної частини громадян купівля нерухомості — один із способів легалізувати доходи. Як відзначає партнер компанії InCo home Роман Білик, сьогодні при купівлі нерухомості не потрібно показувати джерела доходу. Це призвело до того, що купівля житла стала найдешевшим способом легалізації коштів для фізосіб. Але після приєднання України до плану BEPS і наступної за цим зміни вітчизняного законодавства, правила зміняться. Вікно можливостей може закритися дуже скоро.

Виростити з котловану

Традиційна схема інвестування в нерухомість на первинному ринку — купівля житла на початковому етапі будівництва для продажу після здачі будинку в експлуатацію. Інвестор отримує дохід за рахунок різниці в ціні купівлі і продажу, оскільки ціна квадратного метра на етапі котловану набагато нижча, ніж в готовому будинку.

За дуже приблизними оцінками, за період будівництва (в середньому це 2-6 років) суму вкладень можна наростити на 25-60%.

«Якщо увійти до проекту на старті будівництва, то до моменту введення в експлуатацію ціна на об’єкт може зрости на 30-40%. Це забезпечить інвестору дохід до 15% річних. Звичайно, за умови, що це об’єкт надійного забудовника, з вдалими концепцією і місцем розташування», — говорить керуючий партнер Kiev Standard real estate boutique Олег Перегінець.

За інформацією голови наглядової ради ФК Z-Capital Дмитра Кравченка, в спальних районах Києва ціна первинної житлової нерухомості стартує від 18 тис. грн за кв м. Після введення в експлуатацію вона в середньому зростає на 33-38% — до 24-25 тис. за кв м. Мінус в тому, що будівництво житлового об’єкта в Києві може затягнутися на 4-6 років. В результаті річна дохідність знижується, а кошти надовго залишаються «замороженими». Тому з інвестиції, найчастіше, виходять раніше.

Правильний вибір

Дохід, який можуть принести інвестиції в нерухомість, багато в чому залежить від правильного вибору об’єкта. «Деякі проекти іменитих девелоперів дорожчають на різних стадіях будівельно-монтажних робіт, завдяки чому з’являється можливість заробити на перепродажі житла», — говорить керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник.

Олег Перегінець наводить як приклад проект Taryan Group — 31-поверховий хмарочос Jack House. У момент старту продажів квадратний метр в цьому комплексі коштував $1500, а останні квартири продають за ціною від $2500 за квадратний метр. Тобто, зростання вартості квадратного метра склало 66%.

Наведемо інший приклад. У житловому комплексі А52 від DIM Group на старті продажів можна було придбати житло за ціною $1350 за кв. м. Сьогодні ціна стартує від $1800 за квадратний метр (+33%). А в ЖК Alter Ego, який будує компанія GEOS, вартість «квадрата» за період з початку будівництва підвищилася з $1160 до $1600 (+38%).

«У жовтні 2018 ми анонсували старт продажів ЖК «Новий Автограф». Тоді м2 в 1-кімнатних квартирах варіювався в межах $820-885. У вересні 2019 року ціна за кв. м в таких квартирах становить $1040-1100. Тобто у валюті мінімальний цінник зріс фактично на 27%. Тим не менш, через різницю в курсі, в гривні у даному конкретному випадку приріст склав трохи більше 10%», — наводить у приклад один з проектів своєї компанії Броніслав Чумак.

У ЖК «Телескоп», одному з об’єктів, в яких фінансовим партнером виступає компанія InCo home, на старті продажів квадратний метр в однокімнатній квартирі коштував 19,7 тис. гривень. На етапі готовності будинку ціна підвищилася до 25 тис. гривень за квадратний метр – тобто, на 27%.

У випадку з двокімнатними квартирами вартість зростала ще помітніше — на 35%: з 18,9 тис. гривень до 25,5 тис. гривень за квадратний метр. Враховуючи, що зміна ціни відбувалася протягом 1,5 років, річна дохідність склала 18% для однокімнатних і 23% для двокімнатних.

Наша порада: перед вибором об’єкта для інвестування, варто проаналізувати, як зростала ціна у вже завершених проектах будівельної компанії.

Точки зростання

Варто звернути увагу і на інші фактори, які можуть вплинути на зростання вартості квадратного метра в новому проекті. Для потенційного покупця важлива наявність поблизу від житла рекреаційних, зелених зон, розвиненого транспорту, в т. ч. метро.

«Наприклад, ціни на нерухомість на Оболонській набережній зросли за останній рік в середньому на 10% і повернулися на рівень пікового 2008 року багато в чому завдяки будівництву парку «Наталка», — наводить приклад Роман Білик. Трапляється, що вартість житла в споруджуваних будинках зростає виключно за рахунок появи інформації про проектування в даному районі станції метро.

Начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов вважає найбільш привабливими для інвестування проекти формату «місто в місті». Такі комплекси цінуються за велику закриту територію і продуману інфраструктуру, яка включає в себе магазини, дитсадки, школи, медичні установи, спортклуби, паркінги, зони відпочинку тощо.

Десь за містом

Тим, хто бажає вкладати гроші в нерухомість, але мають обмежений бюджет, можна шукати варіанти не тільки в столиці, але і за її межами. За словами Дмитра Кравченка, передмістя активно розвивається і нарощує свою інвестиційну привабливість. Вартість квартир в передмісті стартує від еквівалента $10 тис. Тому поріг для входження інвесторів буде помітно нижчим, ніж у столиці.

За інформацією керуючого партнера AVM Development Group Владислава Кононова, в передмісті 25-30% об’єктів нерухомості купується з інвестиційними цілями. „Ще рік тому понад 80% усіх вкладень в передмісті припадали на однокімнатні, 15% — на двокімнатні та трикімнатні квартири, а 5% — на земельні ділянки та котеджі. Зараз в однокімнатні квартири інвестують трохи більше 75% коштів, землю і заміські будинки — 12% і стільки ж – двокімнатні та трикімнатні квартири», — уточнює Кононов.

Дохідність інвестицій в приміську нерухомість, на думку Броніслава Чумака, буде нижчою, ніж у столичних проектів. «При виборі об’єкта в передмісті, крім надійності забудовника, варто оцінювати розвиненість діючої і потенціал майбутньої інфраструктури, а також віддаленість від столиці», — радить Чумак. Крім цього, слід звернути увагу на природне оточення, вид з вікон, близькість лісу або водойми. Адже найчастіше, в передмістя з мегаполісу переселяються заради того, щоб опинитися ближче до природи.

Ложка дьогтю

Інвестиції в нерухомість — справа куди більш клопітка, ніж розміщення вкладу в банку, а дохід непередбачуваний і не гарантований. За словами Романа Бєліка, інвестування в нерухомість ускладнює відсутність адекватних і надійних даних для розрахунків таких інвестпроектів, так як в Україні, на відміну від багатьох країн світу, немає навіть індексу цін, що публікується офіційним органом.

Костянтин Олійник попереджає, що в ненайвдаліших проектах вартість квадратного метра за період від котловану до здачі готового будівлі з урахуванням знижок і програм лояльності практично не змінюється. Тому інвестор може не тільки залишитися без заробітку, але навіть понести збитки за рахунок податкових відрахувань або поганої кон’юнктури ринку.

Також потенційним інвесторам не варто забувати про ризики призупинення проекту. Причин тому може бути безліч: недобросовісний або неплатоспроможний забудовник, проблеми з міською владою, конфлікти з місцевими мешканцями та активістами тощо. В такому випадку інвесторові загрожує тривале заморожування або втрата всієї або частини суми інвестицій.

«Менше ризиків при інвестуванні в реновацію і будівництво житла в колишній промзоні. У цьому випадку в рази менше ризик конфліктів, пов’язаних з екологічною тематикою», — каже Роман Білик. На його думку, сьогодні недобросовісні забудовники, які знищують екологію, а також псевдо-екологи, зупиняють будівництво під виглядом захисту навколишнього середовища, стали реальною проблемою для галузі.

Мрія рантьє

У порівнянні з купівлею житла на етапі котловану з метою подальшого перепродажу, бізнес на здачі квартир в оренду виглядає менш вигідним. Тим не менш, здача житла в оренду обіцяє стабільний і практично гарантований дохід.

За оцінкою Броніслава Чумака, інвестор, який організував орендний бізнес, в середньому може повернути вкладені гроші приблизно через 7-8 років.

«Для економ і комфорт класу інвестиції в орендний бізнес можуть окупитися за 10 років за умови придбання квартири на етапі котловану і від 12 років при купівлі на етапі введення в експлуатацію, — продовжує Олег Перегінець. — У бізнес і преміум сегменті є ризик збільшення термінів окупності, оскільки така нерухомість вимагає великих вкладень».

В якості прикладу співрозмовник «Мінфіну» наводить проект клубного будинку преміум класу The Garden, де окупність інвестицій в орендний бізнес оцінюється в 12 років з урахуванням періоду ремонтних робіт. Вартість квартири площею близько 150 квадратних метрів в цьому будинку з урахуванням ремонту становить $520 тис., а мінімальна ціна оренди — $4 тис. на місяць.

У свою чергу Дмитро Кравченко для купівлі дохідних квартир радить розглядати передмістя і центр Києва, так як розташоване там житло вдасться здати в будь-якому випадку. «Однокімнатна або двокімнатна квартира в передмісті обійдеться в середньому близько $30-40 тис. Її можна буде здавати за 10 тис. грн на місяць, що означає, що вкладення окупляться протягом близько 6 років. Аналогічна квартира в наближеній до центру частині Голосіївського району коштує $70 тис. грн, а здати її можна за 12 тис грн — період окупності складе 11,5 років», — наводить приклади Кравченко.

Зі свого боку забудовники прагнуть задовольнити попит на житло, що купується для здачі в оренду, і останнім часом почали розвивати новий формат житлової нерухомості. «У структурі пропозиції з’явилися апартаменти в так званих «дохідних будинках», — говорить Костянтин Олійник. — Там продаються квартири з повністю готовим ремонтом і можливістю залучення системної керуючої компанії, яка здає нерухомість в короткострокову або довгострокову оренду з обумовленою дохідністю, яка на практиці виявляється дещо вище ринкової».

«Зазвичай, інвестор може розраховувати в середньому на 12-15% річних. При виборі варто враховувати розвиненість інфраструктури, близькість до навчальних закладів, медичних закладів, місць проведення дозвілля, зелених зон, транспортних розв’язок, — розповідає Броніслав Чумак, — Компанія DIM Group при розробці концепцій своїх житлових комплексів ретельно вивчає локацію, розробляє проект внутрішньої інфраструктури, щоб комплекс був зручний і привабливий, як для майбутніх мешканців, так і для тих, хто інвестує в нерухомість з метою подальшої здачі в оренду або перепродажу».

В якості одного з перших успішних проектів у форматі дохідних будинків Олійник наводить у якості прикладу комплекс Smart House у Солом’янському районі. Також, за інформацією співрозмовника «Мінфіну», зараз квартири аналогічного формату продаються в комплексі Standart One біля станції метрополітену «Виставковий центр» та ще кілька проектів дохідних будинків знаходяться на стадії активної реалізації. Наприклад, в ЖК Smart House однокімнатна коштує близько $54 тис (близько 1,3 млн грн).

Гра варта свічок

Розглянуті приклади інвестицій в нерухомість показують, що тільки вкладення в найуспішніші житлові проекти на ринку сьогодні можуть принести інвестору дохідність, що перевищує показники депозитів і гривневих ОВДП. При цьому вкладення в квадратні метри — річ куди більш клопітка і високоризикова.

Варто також враховувати, що стратегія Нацбанку передбачає зниження рівня облікової ставки в найближчі кілька років у зв’язку з чим дохідність депозитів і ОВДП також буде поступово падати.

Якщо ситуація в економіці буде розвиватися без форс-мажорів, то за прогнозами НБУ в 2021 році рівень облікової ставки може знизитися з поточних 16,5% до 8%. В такому випадку зроблені сьогодні інвестиції в нерухомість, які в середньому за ринком приносять 15% річних, виглядають досить вигідними. Простіше кажучи, в перспективі двох-трьох років, а саме стільки становить цикл інвестицій в нерухомість з метою подальшого перепродажу, такі вкладення мають сенс.

Джерело Мінфін